Du er her

Udlejning eller salg af bolig

12-07-2012

SPØRGSMÅL
Jeg og min hustru har forelsket os i et hus, som vi meget gerne vil købe. Da vi allerede har et hus, som vi gerne vil af med først, men som vi så formentlig taber penge på, overvejer vi at leje vores nuværende hus ud i stedet. Ville det være en god ide?

SVAR
Set i lyset af udviklingen på ejendomsmarkedet de sidste år, er der mange boligejere der, som konsekvens heraf ikke kan få solgt deres hus eller måske er nødsaget til at sælge huset med tab. En mulighed vil naturligvis være at leje boligen ud, i håb om at få dækket omkostningerne. 

Udlejning af bolig
Hvis man overvejer at udleje sin bolig, er der dog en lang række forhold man skal være opmærksom på. Man skal især være opmærksom på, at så snart man lejer en bolig ud, er man underlagt reglerne i lejeloven og disse regler stiller generelt set lejerne gunstigt i forhold til udlejer.  

Lejelovens bestemmelser kan dog i et vist omfang fraviges ved aftale og det er meget vigtigt at man får udarbejdet en korrekt og fyldestgørende lejekontrakt, som bl.a. indeholder bestemmelser om istandsættelse ved fraflytning, vedligeholdelse, husdyrhold mv. 

Hvis ikke andet er udtrykkeligt anført i lejekontrakten, kan udlejer alene opsige lejemålet med 1 års varsel. Hvis man som udlejer, og dermed ejer af huset, så pludselig finder en interesseret køber til huset, kan man ikke uden videre opsige lejemålet. 

Såfremt man vil undgå den situation, er det mest hensigtsmæssigt at man laver en tidsbegrænset lejeaftale, der løber i maksimalt 2 år. Hvis tidsbegrænsningen er af længere varighed end 2 år, og såfremt lejeren i øvrigt har overholdt de i kontrakten indgåede aftaler om huslejebetaling mv., er det nærmest umuligt at opsige lejeforholdet. 

Hvis I som udlejer ønsker at bibeholde muligheden for at sælge ejendommen, er det altså uhyre vigtigt at der udarbejdes en tidsbegrænset lejekontrakt, da I i modsat fald risikerer at være nødsaget til at sælge ejendommen med lejeren, hvilket naturligvis påvirker prisen i nedadgående retning. 

I skal desuden være opmærksomme på, at man ikke frit kan fastsætte huslejebeløbet. Huslejen skal som udgangspunkt fastsættes på baggrund af de rimelige omkostninger man som udlejer har. Sætter man huslejen for højt, risikerer man at skulle betale en del af huslejen for hele lejeperioden tilbage til lejer. 

Sidst, men ikke mindst, skal man være opmærksom på de skattemæssige aspekter der er ved udlejning, da udlejning af en ejendom betragtes som erhvervsmæssig virksomhed. 

Man kan vælge at lade sig beskatte efter virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, hvilket medfører en række skattemæssige fordele. Det stiller dog også noget højere krav til skatteregnskabet, der nødvendigvis må udarbejdes af en revisor. 

-----
Der er altså en lang række ting man skal være opmærksom på, før man kaster sig ud i at leje sin bolig ud. Hvad der i jeres situation er mest fordelagtigt, har jeg svært ved at tage stilling til, når jeg ikke kender den konkrete økonomi i det. 

Én ting er dog sikkert; såfremt I vælger at leje ejendommen ud, vil jeg helt klart anbefale jer at tage kontakt til en advokat for at få udarbejdet en fyldestgørende lejekontrakt, som netop tager højde for den situation, at I, i sidste ende, gerne vil have huset solgt (når prisen er rigtig). 

/Trine Høgedal